רכישת נכס

הגדרה: הלוואה לרכישת נכס למגורים

מה גובה המשכנתה שהבנק מאשר (יחס המימון) ביחס לשווי הנכס (עפ"י הערכת שמאות)?

– דירה ראשונה ויחידה: עד 75%
– לדירה שנייה או לשיפור דיור (עדיין נכס יחיד): עד 70%
– נכס להשקעה: עד 50% משווי נכס נרכש (יש מקרים שאפשר גם 50% מקיים ובתנאי שזה לא עובר את ה 30% מהנרכש).

אבל יש גם יוצאים מן הכלל:
– דירות ישנות, מקומה 3 ומעלה, ללא מעלית.
– ברכישת קרקע לבניית בית
– בבנייה קלה.

באיזה אחוז מימון  משווי הנכס עפ"י הערכת שמאי תקבלו תנאים טובים יותר?

1. התנאים הטובים ביותר – עד 45% משווי הנכס .
2. תנאים קצת פחות טובים – 45%-60%
3. תנאים פחות טובים – מ- 60% וומעלה
אולם, התנאים גם נקבעים בהתאם ל:
– מצבו הפיננסי של הלקוח (נתוני האשראי – דירוג האשראי).
– סוג העסקה: יד שנייה, תמ"א, קבלן, מחיר למשתכן וכו'..
– מצב השוק.

השלבים העיקריים בדרך למשכנתא

אילו מסמכים דרושים לקבלת אישור עקרוני?

תצלומי תעודת זהות + ספח פתוח (אם ביומטרי-לצלם גם את גב התעודה)

מסמכים פיננסיים עסקה
דו"ח נתוני אשראי ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל 6194* דירה ראשונה: חוזה רכישה על כל נספחיו
תדפיסי חשבון עו"ש 3 חודשים אחרונים דירה חליפית:
חוזה מכירה של הדירה שמכרתם
חוזה רכישה של הדירה שאתם רוכשים
שכיר/ה: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים נסח טאבו
עצמאי/ת: שומות מס שנתיים אחרונות, אישור הכנסות לשנה האחרונה (רו"ח)
לפי נוסח אחיד המופיע בקובץ המצורף בהמשך העמוד.
דירה יד שנייה בבניין:
מסמכי בית משותף (עו"ד):
צו רישום בית משותף
תקנון
תשריט
טופס ארנונה (לשמאות)
במידה וקיימת משכנתא: דו"ח יתרה לסילוק ממוקד המשכנתאות של הבנק או מאתר החשבון או:
בנק לאומי 3200*
בנק מזרחי 8860*
בנק פועלים 2401*
בנק דיסקונט 6111*
בנק הבינלאומי 3533*
בנק ירושלים 5726*
דירה חדשה מקבלן פרטי:
היתר בנייה
חוזה רכישה על כל נספחיו, תשריט, מפרט וכו' כולל נספח תשלומים
לבדוק:
האם קיים בנק/גורם פיננסי מלווה?
במידה וקיימות הלוואות: דו"ח פירוט הלוואות מלא מחיר למשתכן/דירה בהנחה:
הודעת הזכייה, היתרי בנייה
   

 מה כושר ההחזר שלכם? יכולת ההחזר החודשי מההכנסה?

נכון להיום הבנק מאשר החזר חודשי: 40% מימון מסך ההכנסות הפנויות שלכם.
מומלץ שההחזר החודשי לא יעבור את ה- 35% מסך ההכנסות שלכם.

מומלץ שסה"כ ההתחייבויות (החזר המשכנתא החודשי+החזרי הלוואות אחרות) יהיו בין 35%-25% מההכנסה נטו של בני הזוג (הכנסה יציבה וקבועה-ממה שנכנס לבנק)

מדוע?
כדי להבטיח שהמשפחה תוכל להמשיך ולהתנהל מבחינה כלכלית בצורה קבועה, סדירה מבלי להיכנס לחובות מיותרים.

שימו דגש על:

 

% המימון הבנקאי ביחס לשווי הנכס: כמה הון עצמי יש לכם וכמה מימון בנקאי אתם צריכים?
אם גובה המימון הבנקאי הוא מעל 5 מש"ח – זה צריך לעבור ועדת ביקורת.
מה היחס בין המימון הבנקאי שאתם צריכים לשווי הנכס?
נכון להיום, צריך מינימום של 25% הון עצמי על דירה ראשונה ויחידה.כלומר מקסימום 75% מימון בנקאי.

מה חשוב לדעת בהתנהלות מול הבנקים כשמתכננים משכנתא?

1. תבואו מוכנים ותעשו שיעורי בית בכל הקשור למצבכם הפיננסי עוד הרבה לפני שאתם ניגשים לבנק ולפני שאתם חותמים על חוזה רכישה.
2. תלמדו מושגים כלכליים בסיסיים כמו: משכנתה, ריבית, מדד וכו'.
3. תלמדו את כל פרטי העסקה – תקחו עו"ד איכותי שייצג אתכם.
4. תבואו בזמן ולבושים באופן מכובד לבנק.

מהן העלויות הנלוות למשכנתא?

      1. שכר טרחת עורך דין – 0.25%-0.5% ממחיר חוזה.

      1. עמלת פתיחת תיק – 360 ש"ח

      1. שמאות – בהתאם לשווי הנכס.

      1. דירה חדשה – מדד תשומות הבנייה בהתאם לרפורמה החדשה.

      1. דירה יד שנייה- רשם המשכונות: כ- 165 ש"ח

      1. נוטריון – כ- 300 ש"ח לזוג.

      1. אגרות כמו: רישום בטאבו, נסח טאבו וכו'…

    מהי הלוואת זכאות-במקרה של נכס ראשון ויחיד?

    הלוואה שניתנת ע"י המדינה (משרד השיכון והבינוי), למי שנמצא על ידה זכאי לפי קריטריונים,
    נכון להיום: מי שצבר – 599 נקודות:
    – זוגות צעירים
    – רווקים מעל גיל 30
    אישור לגבי מספר חודשי שירות בצה"ל/שירות לאומי
    – צילום ת.ז. של של האחים והאחיות של מגיש הבקשה
    – 70 ₪
    – דירה ראשונה

    – הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא:

    דירה יד שנייה – אם טרם חלפה שנה ממועד החתימה על החוזה.
    דירה חדשה – טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.
    – סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה.
    – אין עמלת פירעון- אין קנס פירעון.
    – מסלול קבוע צמוד ל- 20-25 שנה.

    מה גובה הריבית בהלוואת זכאות?
    לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%.

    * ליישובים בנגב וקווי עימות זכים לתוקפת.
    * עדיפות לאומית א' ו-ב' – 4.5% תוספת ל- 20 שנה.