fbpx

צור קשר

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

יצירת קשר

שלב ראשון:

  1. קבלת אישור עקרוני:

    מהו אישור עקרוני?

    אתם מעוניינים לרכוש דירה וזקוקים למימון בנקאי (הלוואה למימון לדיור-משכנתא) ולכן
    אתם צריכים לוודא לפני חתימת חוזה, שהבנק למשכנתאות (הגוף הפיננסי שממנו אתם נוטלים את
    ההלוואה למימון לדיור (המשכנתא) מאשר לכם לקבל את המשכנתא ואישור זה נקרא "אישור עקרוני".

    מהי הדרך לקבלת אישור עקרוני?

    שלב א':
    איסוף נתונים ומסמכים ראשוניים ומיפוי צרכים:
    הכנת תיק מסמכים בסיסיים:
    א. צילומי תעודות זהות.
    ב. תדפיסי עו"ש 3-5.
    ג. שכיר: 3-5 תלושי שכר אחרונים
    ד. עצמאי: שומת מס של שנתיים קודם, אישור הכנסות והוצאות מרו"ח שנה קודם ואישור הכנסות לשנה הנוכחית.
    ה. האם קיימים מקורות הכנסה נוספים? חסכונות? קרנות השתלמות?

    כמה בדיקות ראשוניות:
    א. כמה הון עצמי יש לכם? מהו אחוז המימון הבנקאי שאתם צריכים ביחס לשווי הנכס?
    ב. מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם לפי ההכנסה הפנויה שלכם?
    ג. האם ההתנהלות הכלכלית שלכם תקינה ויציבה?
    ד. האם היו לכם החזרי חיוב, שיקים חוזרים/מסורבים, האם החשבון מוגבל או היה מוגבל?
    ה. האם על הנכס יש הערות אזהרה? האם הנכס משועבד? האם הוא שייך למוכרים? (נסח טאבו)

    אם הכל תקין מגישים תיק לקוח לבנק לקבלת אישור עקרוני.
    בדרך כלל מומלץ לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים ובהתאם לתנאים המוצעים לבחור
    את הבנק המתאים לכם.
    אישור עקרוני תקף ל- 24 ימי עסקים מיום האישור וקבלתו מבחינת שמירת הריביות.

    בשלב הזה מומלץ לערוך כבר את סקר הבנקים ובעזרת מיקוח לבחור את הבנק המתאים.
    מומלץ לחתום על החוזה רק לאחר קבלת אישור עקרוני.

    שלב שני:

    הערכת שמאי לנכס
    זהו שלב שבו בוחרים שמאי מרשימת השמאים של הבנק לצורך הערכת שווי הנכס.

    שלב שלישי:
    בניית תמהיל מנצח למשכנתא ב"ראי" כלכלת המשפחה ובהתאם לצרכים וליעדים הכלכליים שלכם בהווה ובעתיד.
    חשוב לשים לב ל:
    1. תשלומים נוספים כמו: שכ"ט עו"ד, שדרוגים, אגרות וכיו"ב.
    2. יעדים כלכליים עתידיים, חסכונות שצריכים להיפרע וכיו"ב.

    שלב רביעי:

    טופס טיולים:
    הצגת מסמכים כמו:
    – חוזה הרכישה
    – נסח טאבו
    – אישור העדר חובות לעירייה
    – תשריט (גרמושקה)
    – חוזה שכירות אם הנכס מושכר
    – טופס החתמת המוכרים
    – רישום המשכנתא בטאבו
    – יפוי כח נוטריוני
    – ביטוחי משכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה.בדירה חדשה: לאחר קבלת טופס 4.
    – רישום הנכס ברשם המשכונות
    – תשלום מס רכישה אם נדרש.
    – אישור ההלוואה (המשכנתא)
    קבלת המימון (המשכנתא) והמפתח לנכס.

  • תצלום תעודת זהות
  • 3 חודשים אחרונים של דפי עו"ש.
  • חשבונות ארנונה ומסים – אישור שכל החשבונות שולמו.
  • תעודת זהות בנקאית – האם תקין?
  • דו"ח יתרה לסילוק של כל ההלוואות.
  • אם הדירה חדשה – חוזה רכישה חתום מהקבלן.
  • דירה יד שנייה – חוזה רכישה חתום מהמוכר.
  • דירה יד שניה – נסח טאבו
  • דירה יד שניה – לבדוק שהנכס נקי מחובות ועיקולים.
  • האם יש מקורות הכנסה נוספים?
  1. מה יכולת ההחזר החודשית שלכם?
    נכון להיום הבנק מאשר החזר חודשי: 40% מימון מסך ההכנסות שלכם.
    מומלץ שההחזר החודשי לא יעבור את ה- 30% מסך ההכנסות שלכם.
  2. כמה הון עצמי יש לכם וכמה מימון בנקאי אתם צריכים?
  3. מה היחס בין המימון הבנקאי שאתם צריכים לשווי הנכס?
    נכון להיום, צריך מינימום של 25% הון עצמי על דירה ראשונה.
    כלומר מקסימום 75% מימון בנקאי.
  • בארץ ישנן 3 מדרגות קריטיות של אחוזי מימון למשכנתא.
    ככל שאחוזי המימון שאתם נוטלים מהבנק נמוכים יותר – כך הריבית תהיה טובה יותר.
    להלן מדרגות המימון (%) הקיימות:

  •  ️עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר שמקבלת את הריביות הטובות ביותר.

  • בין 45%-60% – זו הקבוצה הבינונית שמקבלת ריבית פחות טובה.

  • בין 60%-75% – זו הקבוצה כי פחות טובה והריביות יהיו יקרות יותר.

  1. שכ"ט עו"ד שנע בין 0.5%-1.5%
  2. עמלת פתיחת תיק: עמלה שמשלמים לבנק על עצם פתיחת תיק משכנתא.
    מדובר בכ- 0.25% מסכום ההלוואה.
  3. מס רכישה: נקבע עפ"י מדרגות מס שמתעדכנות מדי פעם.
  4. הערכת שמאי: ההערכה מתבצעת ע"י שמאי המוסכם על הבנק והעלות יכולה לנוע בין 350-1,200 ₪ – תלוי בשווי הנכס.
  5. יפוי כח נוטריוני: הרוכש ממנה עו"ד נוטריון ונותן לו יפוי כח לפעול בשמו בכל הנושאים המשפטיים הכרוכים ברישום הנכס בטאבו ובמשכנתא עצמה – נע בין 150-300 ₪ בערך.
  6. דמי תיווך: אם הנרכש נרכש ממתווך: לרוב בין 1-2% ממחיר הנכס.
  7. הפרשי מדד/שינויי שער: מדד תשומות הבנייה שעשוי לעלות מרגע חתימת החוזה ועד קבלת המפתח לדירה.
  8. עליות מעבר דירה/שיפוצים/תשתיות: חשוב לקחת אותם בחשבון.

הבנקים מאשרים בדרך כלל 40% מימון מההכנסה של בני הזוג.

סה"כ ההתחייבויות (החזר המשכנתא החודשי+החזרי הלוואות אחרות)
יהיו בין 30%-25% מההכנסה נטו של בני הזוג (הכנסה יציבה וקבועה-ממה שנכנס לבנק)

מדוע?
כדי להבטיח שהמשפחה תוכל להמשיך ולהתנהל מבחינה כלכלית בצורה קבועה, סדירה מבלי להיכנס לחובות מיותרים.