fbpx

משכנתאות

משכנתאות

לקיחת משכנתא היא החלטה חשובה בחיי כל זוג שמעוניין לרכוש בית או דירה, יש כמה דברים שצריך לדעת רגע לפני...

מהי משכנתא? משכנתא היא שעבוד נכס לשם קבלת הלוואה. לרוב לתקופה ארוכה.

אילו סוגי משכנתאות יש?

1. משכנתא לרכישת נכס יחיד (דירה ראשונה או דירה יחידה).
2. מחיר למשתכן
3. מיחזור משכנתא
4. משכנתא לגיל הזהב
5. משכנתא לכל מטרה
6. הלוואת זכאות


הגדרה: הלוואה לרכישת דירה או בית

– בדרך כלל הבנק נותן עד 75% מערך הנכס לדירה ראשונה ויחידה.
– לדירה שנייה או לשיפור דיור (עדיין נכס יחיד) עד 70% מערך הנכס (עפ"י הערכת שמאות).

אבל יש גם יוצאים מן הכלל:
– דירות ישנות, מקומה 3 ומעלה, ללא מעלית.
– ברכישת קרקע לבניית בית
– בבנייה קלה.

באיזה אחוז מימון  משווי הנכס עפ"י הערכת שמאי תקבלו תנאים טובים יותר?

1. התנאים הטובים ביותר – עד 45% משווי הנכס .
2. תנאים קצת פחות טובים – 45%-60% 
3. תנאים פחות טובים – מ- 60% וומעלה 
אולם, התנאים גם נקבעים בהתאם למצבו הפיננסי של הלקוח (נתוני האשראי – דירוג האשראי).

 

 השלבים העיקריים בדרך למשכנתא
אילו מסמכים דרושים לקבלת אישור עקרוני?
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על המשכנתא?
מה חשוב לדעת בהתנהלות מול הבנקים כשמתכננים משכנתא?
מהן העלויות הנלוות למשכנתא?

מה אחוז המימון שהבנקים בדרך כלל מאשרים?
מה מומלץ מבחינה כלכלית? 

מה ההמלצה?
לבדוק תמיד בבנק מה ניתן לקבל, טרם רכישת הנכס

– זכיתם ב"מחיר למשתכן"?

נפלא! מה זה אומר?

– שזכיתם בזכות לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק ובתנאי מימון (משכנתה) טובים יותר יחסית.
– שאתם לא מהווים צד לחוזה ולכן אין לכם את הזכות להביע התנגדות כלשהי לחוזה.
מה עושים?
הנה כמה המלצות ראשוניות:
1. תתארגנו יחד כקבוצה ותיקחו ייצוג של עו"ד שיעזור לכם להגיש יחד התנגדויות – יחד כקבוצה תוכלו להשפיע.
2. באותו אופן – תיקחו גם אדריכל/מהנדס מקצועי בתחום על מנת שיתן חוות דעת מקצועית על כשלים מקצועיים.
3. יש לכם זמן התארגנות מבחינה כלכלית ולכן כדאי לבדוק את מצב ההתנהלות הכלכלית שלכם בחשבון,
את נתוני האשראי שלכם, האם יש לכם החזרי חיוב, חריגות מהמסגרת ועוד בעיות שיכולים להביא
לבעיה בקבלת אישור עקרוני למשכנתה. (אישור שהבנק מקנה לכם לקבלת משכנתה – "אור ירוק" למשכנתה).
תקראו את הפרק על "חוק נתוני האשראי" הוא חשוב.

איך מחשבים את גובה המימון הבנקאי? האם זה באמת 90% ממחיר המכירה?

– גובה המימון המחושב הוא: 75% מהשווי האמיתי של הנכס (שווי הערכת שמאי), 
– אבל המינימום הנדרש זה 100,000 ש"ח או 10% ממחיר המכירה.
– התקרה שלפיה מחשבים את שווי הנכס היא עד: 1,800,000 ש"ח.
הכל כמובן בכפוף לתקינות נתוני האשראי שלכם וליכולת ההחזר החודשית .

מה זה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא היא לקיחת הלוואה חדשה, בתנאים חדשים
במקום ההלוואה הקיימת.
כשקיימים מספר מסלולים למשכנתא – כל מסלול הוא הלוואה בפני עצמה
ולכן ניתן גם להחליף כל מסלול (הלוואה) בהלוואה אחרת חדשה ובתנאים חדשים.

האם אפשר למחזר כל הזמן?

אפשר למחזר בכל זמן.
השאלה היא לא האם אפשר למחזר אלא,
האם כדאי למחזר את המשכנתא?

מתי כדאי למחזר את המשכנתא?
כדאי לערוך בדיקת כדאיות מחזור משכנתא
על מנת לדעת האם כדאי למחזר את המשכנתא.

בדיקת כדאיות מחזור משכנתא – היא ללא עלות!
כדי לדעת האם כדאי למחזר את המשכנתא
יש לבחון אחת מ- 3 האפשרויות:
א. לצמצם עלויות וריביות.
ב. להקטין את תקופת ההחזר: לפחות שנים.
ג. להפחית את התשלום החודשי.

מהי בדיקת כדאיות מחזור משכנתא?
בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא לא תלויה אך ורק בריבית, היא תלויה במשתנים רבים נוספים כמו: המצב הכלכלי שלכם בהווה בעתיד, תמהיל המשכנתא שלכם וכיו"ב.
לכן רצוי וכדאי לבדוק לפחות פעם ב- 5 שנים או כשהמצב הכלכלי שלכם משתנה או כשהריביות יורדות – האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא.
ניתן גם למחזר חלק מהמסלולים ולא את כל המשכנתא – במקרה וזה באותו הבנק. לעתים ניתן גם לקבל הצעות מבנקים אחרים ולבחון מחזור משכנתא בבנק אחר.
לכל אחת מהדרכים יתרונות וחסרונות.
מומלץ גם לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לכך.

הגדרה: משכנתא שניתנת לבעלי דירה מעל גיל 60.
– גובה המשכנתא נקבע בהתאם לגיל ולנתוני הלקוח.

ישנם 3 סוגי משכנתאות:
– משכנתא "הפוכה" – של חברת "כלל משכנתאות".
– משכנתא "פנסיונית" – של בנק מזרחי טפחות.
– משכנתא עד 120 
מה ההבדל ביניהן?

משכנתא "הפוכה":
1. ללא הגבלת זמן.
2. אין ללווים זכות חזרה.
3. לא ניתן לצרף ערבים משלמים/פעילים למשכנתא.
4. גובה המימון נקבע בהתאם לגיל הלווה – מקסימום עד 60%.
5. לא בודקים את יכולת ההחזר של הלווים – מסתמכים על שעבוד הנכס.

משכנתא "פנסיונית":
1. ניתנת עד 30 שנה.
2. יש ללווים זכות חזרה – יכולים להחזיר ללא קנסות.
3. בודקים את יכולת ההחזר של הלווים לפי נהלי בנק ישראל.
4. מקסימום עד 45% פרט למקרים חריגים.
5. ניתן לצרף ערבים/לווים משלמים כמו: ילדים למשל…

משכנתא "עד 120":
1. ניתנת עד 50 שנה
2. יש ללווים זכות חזרה-יכולים להחזיר ללא קנסות.
3. בודקים יכולת החזר של הלווים.
4. ניתן לצרף ערבים/לווים נוספים.

הבנק מקבל את הכסף במצבים הבאים:
א. הלווה משלם לבנק את מה שהוא חייב.
ב. ברגע שהדירה נמכרת.
ג. ברגע שבעל הנכס נפטר.
יתרון: מאפשר לאנשים מבוגרים להשיג כספים.
חסרון: משכנתא בריבית גבוהה. פגיעה בירושה לילדים.

מתי זה כדאי?

במידה ובני הזוג או הלווה רוצים:
1. לחיות בדיור מוגן.
2. לעזור לילדים.
3. לכל צורך שהוא.

 
אילו מסמכים דרושים לביצוע ההלוואה?
1. תצלומי תעודות זהות עם ספח.
2. ייפוי כח נוטריוני.
3. התחייבות בעל הנכס לרישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.
4. רישום הערת אזהרה בטאבו.
5. שמאות על הדירה.
6. במקרה ובודקים יכולת החזר השל הלווים:
    א. תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחורה.
    ב. הכנסות מקצבה/פנסיה ואם יש לווים נוספים: תלושי שכר 3 חודשים אחורה וכו'…
    ג. אם יש הלוואות: פירוט הלוואות – דו"ח יתרה לסילוק משכנתא/הלוואה.
    ד. אישור ניהול חשבון.
7. רישום משכון והודעת משכון ברשם המשכונות.

כמו בהלוואה מסחרית לכל מטרה , מקבלים הלוואה בתנאי בנק רגילים,
רק שבמשכנתא הבית משמש כבטוחה לבנק.

מה אחוז המימון שניתן לקבל במשכנתא לכל מטרה?
עד 50% משווי הנכס, במידה ואין משכנתא אחרת, או אם יש משכנתא
באחוז מימון נמוך מ- 50% – אז ניתן לקבל סכום המשלים ל- 50% משווי הנכס (הערכת שמאי).

  1. מהי הלוואת זכאות?

    הלוואה שניתנת ע"י המדינה, למי שנמצא על ידה זכאי לפי קריטריונים,
    נכון להיום: מי שצבר – 599 נקודות:
    – דירה ראשונה
    – זוגות צעירים
    – רווקים מעל גיל 30
    – ת.ז.
    – אישור לגבי מספר חודשי שירות בצה"ל/שירות לאומי
    – צילום ת.ז. של של האחים והאחיות של מגיש הבקשה
    – 70 ₪
    – הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא:

    דירה יד שנייה – אם טרם חלפה שנה ממועד החתימה על החוזה.
    דירה חדשה – טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.
    – סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה.
    – אין עמלת פירעון- אין קנס פירעון.
    – מסלול קבוע צמוד ל- 20-25 שנה.

    מה גובה הריבית בהלוואת זכאות?
    לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%.

    * ליישובים בנגב וקווי עימות זכים לתוקפת.
    * עדיפות לאומית א' ו-ב' – 4.5% תוספת ל- 20 שנה.

 

  1. שלב ראשון:

    בדיקת חיווי אשראי ונתוני אשראי:
    חיווי אשראי: דו"ח מקוצר שאומר האם המצב הפיננסי שלכם תקין.
    ניתן להפיק דו"ח חיווי אשראי דרך:
    https://www.captaincredit.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%92-%D7%90%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%99-%D7%90%D7%99%D7%A9%D7%99/
    שם תקבלו את דירוג האשראי האישי שלכם: הציון הפיננסי שלכם ותוכלו לדעת מה מצבכם.
    דו"ח נתוני אשראי:
    דו"ח מלא של בנק ישראל המפרט את כל המצב הפיננסי שלכם.

    לבדוק את המצב הפיננסי שלכם, מה זה אומר?

    א. מה המצב בחשבון?
    ב. האם אתם ב"פלוס" או ב"מינוס"?
    ג. האם קיימות הלוואות בחשבון או הלוואות חוץ בנקאיות או בכרטיסי האשראי?
    ד. האם היו לכם החזרי חיוב? האם החשבון שלכם מוגבל?

    אם קיימת בעיה כלשהי – זה הזמן לטפל ולפתור. טיפול במצב פיננסי דורש זמן ותכנית פעולה. מצב פיננסי ניתן לשינוי והוא דינמי.

    איך עושים את זה?
    א. נכנסים לחשבון ובודקים מה מצבכם הפיננסי.
    ב. מוציאים דו"ח נתוני אשראי ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל: https://www.creditdata.org.il/
    מהן הפעולות שיש לבצע כדי לקבל דוח נתוני אשראי?
    1. להיכנס לאתר https://www.creditdata.org.il/
    2. להיכנס ל"אזור האישי".
    3. לבצע הרשמה – לשם כך תצטרכו נתוני תעודת זהות ודרכון (יש להתאזר בסבלנות כי אתר חדש ולפעמים נתקע)
    4. לאחר הרשמה להיכנס ל"אזור אישי": ->הזמנת דוחות->הזמנת דוח->לבחור "דוח ריכוז נתונים" (מחיר 0 ש"ח לפעם ראשונה)-> המשך.
    5. להזין כתובת דואר אלקטרוני-> המשך.
    6. לאחר קבלת הודעה ש"בקשתך להזמנת דוח התקבלה ומועברת לטיפול" יש לרשום מספר פניה למעקב.
    7. הדוח אמור להגיע למייל.

     

  2. שלב שני:

    קבלת אישור עקרוני: מהו אישור עקרוני?
    אתם מעוניינים לרכוש דירה וזקוקים למימון בנקאי (הלוואה למימון לדיור-משכנתא) ולכן
    אתם צריכים לוודא לפני חתימת חוזה, שהבנק למשכנתאות (הגוף הפיננסי שממנו אתם נוטלים את
    ההלוואה למימון לדיור (המשכנתא) מאשר לכם לקבל את המשכנתא ואישור זה נקרא "אישור עקרוני".

    מהי הדרך לקבלת אישור עקרוני?

    שלב א': איסוף נתונים ומסמכים ראשוניים ומיפוי צרכים:
    הכנת תיק מסמכים בסיסיים:
    א. צילומי תעודות זהות + ספח פתוח בקובץ אחד.
    ב. תדפיסי עו"ש 3-5 חודשים אחרונים.
    ג. שכיר: 3-5 תלושי שכר אחרונים
    ד. עצמאי: שומת מס של שנתיים קודם, אישור הכנסות והוצאות מרו"ח שנה קודם ואישור הכנסות לשנה הנוכחית.
    ה. פירוט מקורות הכנסה/חסכונות נוספים: האם קיימים מקורות הכנסה נוספים? חסכונות? קרנות השתלמות?
    ו. פירוט הלוואות בחשבון כולל: הלוואות בנקאיות, חוץ בנקאיות, הלוואות בחברות האשראי, ליסינג לרכבים.

    כמה בדיקות ראשוניות:
    א. בדיקת חיווי האשראי ונתוני האשראי כפי שהוסבר בסעיף 1. לעיל.
    ב. אחוז המימון ביחס לשווי הנכס: כמה הון עצמי יש לכם? מהו אחוז המימון הבנקאי שאתם צריכים ביחס לשווי הנכס?
    ב. יחס החזר: מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם לפי ההכנסה הפנויה שלכם?
    ג. התנהלות כלכלית תקינה: האם ההתנהלות הכלכלית שלכם תקינה ויציבה? (חיווי אשראי/נתוני האשראי).
    ד. האם היו לכם החזרי חיוב, שיקים חוזרים/מסורבים, האם החשבון מוגבל או היה מוגבל? (חיווי אשראי / נתוני אשראי).
    ה. נסח טאבו תקין ונקי: האם על הנכס יש הערות אזהרה? האם הנכס משועבד? האם הוא שייך למוכרים? (נסח טאבו)

    – אם הכל תקין מגישים תיק לקוח לבנק לקבלת אישור עקרוני.
    – 
    בדרך כלל מומלץ לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים ובהתאם לתנאים המוצעים לבחור את הבנק המתאים לכם.
    – 
    אישור עקרוני תקף ל- 24 ימי עסקים מיום האישור וקבלתו מבחינת שמירת הריביות.
    – בשלב הזה מומלץ לערוך כבר את סקר הבנקים ובעזרת מיקוח לבחור את הבנק המתאים.
    חשוב מאד לחתום על החוזה רק לאחר קבלת אישור עקרוני.

  3. שלב שלישי:
    הערכת שמאי לנכס:

    זהו שלב שבו בוחרים שמאי מרשימת השמאים של הבנק לצורך הערכת שווי הנכס.

  4. שלב רביעי:
    בניית תמהיל מנצח למשכנתא ב"ראי" כלכלת המשפחה ובהתאם לצרכים וליעדים הכלכליים שלכם בהווה ובעתיד.
    חשוב לשים לב ולקחת בחשבון:
    1. תשלומים נוספים כמו: שכ"ט עו"ד, שדרוגים, אגרות וכיו"ב.
    2. יעדים כלכליים עתידיים, חסכונות שצריכים להיפרע וכיו"ב.
    זה השלב שבו מתמקחים ומגיעים לתמהיל מנצח שתפור ממש כמו חליפה למידות שלכם.

  5. שלב רביעי:
    טופס טיולים: המצאת והצגת מסמכים:
    חוזה הרכישה – חתום ומאומת בפני עו"ד.
    דיווח לרשויות המס על ביצוע העסקה ע"י עו"ד במקרה של מכירת/רכישת נכס:
       מכירת נכס: עוה"ד שמייצג את המכירה צריך לדווח לרשויות המס על ביצוע העסקה ועליו
       לדאוג לתשלום מס שבח או לחילופין לפטור מתשלום מס שבח.
       מס רכישה: אם הנכס הנרכש לא עובר את תקרת המס נכון לשנת 2020 שהיא, נכון להיום במקרה של דירה יחידה: 1,744,505 ש"ח – אין תשלום מס רכישה.
       כל מחיר מעבר לתקרת המס מחוייב במס רכישה לפי ההפרש שבין מחיר הרכישה לתקרת המס (למעט מקרים חריגים לפי חוק מקרקעי ישראל) .
       ישנם מקרים חריגים ויוצאי דופן שבהם התקרה גבוהה יותר – הכל צריך לבחון עפ"י מדרגות המס של רשויות המסים ועפ"י חוק מקרקעי ישראל.
       את הדיווח המקורי (מסמך מקורי) יש להגיש לבנק.
     
    חשוב מאד לקחת ייצוג של עו"ד בכל שלבי הרכישה ו/או המכירה.
    – נסח טאבו: רישום הבעלות על הנכס והמשכנתא בטאבו.
    אם יש משכנתא נוספת על הנכס הנמכר: דו"ח יתרה לסילוק משכנתא מלא ומפורט כולל עמלות פרעון.
    אם שולם 7% ומעלה מהמחיר – יש להמציא: ערבות בנקאית מהקבלן/רישום הערת אזהרה בטאבו.
    הוראת קבע חתומה ע"י הבנק – הבנק למשכנתאות שולח לבנק שבו החשבון מתנהל.
    – אישור העדר חובות לעירייה
    – תשריט (גרמושקה) של הנכס/דירה – במקרה של דירה בבניין גם תשריט בית משותף ורישום מקרקעין 
      שמוציאים מאתר השירותים והמידע הממשלתי:
    https://www.gov.il/he/service/common_house_files
    – חוזה שכירות אם הנכס מושכר/חוזה מכירה אם הנכס למכירה
    – טופס החתמת המוכרים
    – ייפוי כח נוטריוני – להגיש מקור (עלות כ- 200 ש"ח).
    ביטוחי משכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה.
      – ביטוח חיים – לפי גובה ההלוואה (המשכנתא).
      – ביטוח מבנה – לפי ערך כינון המופיע בדו"ח השמאי.
    – רישום הנכס ברשם המשכונות והוצאת דו"ח תוצאות עיון מרשם המשכונות ע"ש כל אחד מהלקוחות – עלות כ- 11 ש"ח לכל אחד.
    – תשלום מס רכישה אם נדרש.
    – אישור ההלוואה (המשכנתא).

  6. שלב שישי ואחרון:
    קבלת המימון (המשכנתא) והמפתח לנכס.
    תשלום עמלת פתיחת תיק – גם כאן זה ניתן למיקוח וניתן לקבל הנחה של 50% ואולי יותר.

  • תצלום תעודת זהות + ספח פתוח בקובץ אחד.
  • 3 חודשים אחרונים של דפי עו"ש.
  • חשבונות ארנונה ומסים – אישור שכל החשבונות שולמו.
  • אישור ניהול חשבון או צילום שיק – האם תקין?
  • דו"ח יתרה לסילוק של כל ההלוואות כולל הלוואות חוץ בנקאיות, מחברות כרטיסי האשראי וליסינג.
  • אם הדירה חדשה – היתר בנייה, אישור זכויות/רישום המקרקעין ע"ש הקבלן, חוזה רכישה חתום מהקבלן.
  • דירה יד שנייה – חוזה רכישה חתום מהמוכר.
  • דירה יד שניה – נסח טאבו
  • דירה יד שניה – לבדוק שהנכס נקי מחובות ועיקולים.
  • האם יש מקורות הכנסה נוספים?
  1. מה יחס ההחזר שלכם (יכולת ההחזר החודשית שלכם)?
    נכון להיום הבנק מאשר החזר חודשי: 40% מימון מסך ההכנסות שלכם.
    מומלץ שההחזר החודשי לא יעבור את ה- 30% מסך ההכנסות שלכם.
  2. % המימון הבנקאי ביחס לשווי הנכס: כמה הון עצמי יש לכם וכמה מימון בנקאי אתם צריכים?
  3. אם גובה המימון הבנקאי הוא מעל 5 מש"ח – זה צריך לעבור ועדת ביקורת.
  4. מה היחס בין המימון הבנקאי שאתם צריכים לשווי הנכס?
    נכון להיום, צריך מינימום של 25% הון עצמי על דירה ראשונה.
    כלומר מקסימום 75% מימון בנקאי.
  • ישנן 3 מדרגות קריטיות של אחוזי מימון למשכנתא.
    ככל שאחוזי המימון שאתם נוטלים מהבנק נמוכים יותר – כך הריבית תהיה טובה יותר.
    להלן מדרגות המימון (%) הקיימות:

  •  ️עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר שמקבלת את הריביות הטובות ביותר.

  • בין 45%-60% – זו הקבוצה הבינונית שמקבלת ריבית פחות טובה.

  • בין 60%-75% – זו הקבוצה כי פחות טובה והריביות יהיו יקרות יותר.

  1. שכ"ט עו"ד שנע בין 0.5%-1.5%
  2. עמלת פתיחת תיק: עמלה שמשלמים לבנק על עצם פתיחת תיק משכנתא.
    מדובר בכ- 0.25% מסכום ההלוואה.
  3. מס רכישה: נקבע עפ"י מדרגות מס שמתעדכנות מדי פעם.
  4. הערכת שמאי: ההערכה מתבצעת ע"י שמאי המוסכם על הבנק והעלות יכולה לנוע בין 350-1,200 ₪ – תלוי בשווי הנכס.
  5. יפוי כח נוטריוני: הרוכש ממנה עו"ד נוטריון ונותן לו יפוי כח לפעול בשמו בכל הנושאים המשפטיים הכרוכים ברישום הנכס בטאבו ובמשכנתא עצמה – נע בין 150-300 ₪ בערך.
  6. דמי תיווך: אם הנרכש נרכש ממתווך: לרוב בין 1-2% ממחיר הנכס.
  7. הפרשי מדד/שינויי שער: מדד תשומות הבנייה שעשוי לעלות מרגע חתימת החוזה ועד קבלת המפתח לדירה.
  8. עליות מעבר דירה/שיפוצים/תשתיות: חשוב לקחת אותם בחשבון.

הבנקים מאשרים בדרך כלל 40% מימון מההכנסה של בני הזוג.

סה"כ ההתחייבויות (החזר המשכנתא החודשי+החזרי הלוואות אחרות)
יהיו בין 30%-25% מההכנסה נטו של בני הזוג (הכנסה יציבה וקבועה-ממה שנכנס לבנק)

מדוע?
כדי להבטיח שהמשפחה תוכל להמשיך ולהתנהל מבחינה כלכלית בצורה קבועה, סדירה מבלי להיכנס לחובות מיותרים.

השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם

יצירת קשר