fbpx

משכנתאות

משכנתאות

לקיחת משכנתא היא החלטה חשובה בחיי כל זוג שמעוניין לרכוש בית או דירה, יש כמה דברים שצריך לדעת רגע לפני...

שלב ראשון:

  1. קבלת אישור עקרוני:

    מהו אישור עקרוני?

    אתם מעוניינים לרכוש דירה וזקוקים למימון בנקאי (הלוואה למימון לדיור-משכנתא) ולכן
    אתם צריכים לוודא לפני חתימת חוזה, שהבנק למשכנתאות (הגוף הפיננסי שממנו אתם נוטלים את
    ההלוואה למימון לדיור (המשכנתא) מאשר לכם לקבל את המשכנתא ואישור זה נקרא "אישור עקרוני".

    מהי הדרך לקבלת אישור עקרוני?

    שלב א':
    איסוף נתונים ומסמכים ראשוניים ומיפוי צרכים:
    הכנת תיק מסמכים בסיסיים:
    א. צילומי תעודות זהות.
    ב. תדפיסי עו"ש 3-5.
    ג. שכיר: 3-5 תלושי שכר אחרונים
    ד. עצמאי: שומת מס של שנתיים קודם, אישור הכנסות והוצאות מרו"ח שנה קודם ואישור הכנסות לשנה הנוכחית.
    ה. האם קיימים מקורות הכנסה נוספים? חסכונות? קרנות השתלמות?

    כמה בדיקות ראשוניות:
    א. כמה הון עצמי יש לכם? מהו אחוז המימון הבנקאי שאתם צריכים ביחס לשווי הנכס?
    ב. מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם לפי ההכנסה הפנויה שלכם?
    ג. האם ההתנהלות הכלכלית שלכם תקינה ויציבה?
    ד. האם היו לכם החזרי חיוב, שיקים חוזרים/מסורבים, האם החשבון מוגבל או היה מוגבל?
    ה. האם על הנכס יש הערות אזהרה? האם הנכס משועבד? האם הוא שייך למוכרים? (נסח טאבו)

    אם הכל תקין מגישים תיק לקוח לבנק לקבלת אישור עקרוני.
    בדרך כלל מומלץ לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים ובהתאם לתנאים המוצעים לבחור
    את הבנק המתאים לכם.
    אישור עקרוני תקף ל- 24 ימי עסקים מיום האישור וקבלתו מבחינת שמירת הריביות.

    בשלב הזה מומלץ לערוך כבר את סקר הבנקים ובעזרת מיקוח לבחור את הבנק המתאים.
    מומלץ לחתום על החוזה רק לאחר קבלת אישור עקרוני.

    שלב שני:

    הערכת שמאי לנכס

    זהו שלב שבו בוחרים שמאי מרשימת השמאים של הבנק לצורך הערכת שווי הנכס.

    שלב שלישי:
    בניית תמהיל מנצח למשכנתא ב"ראי" כלכלת המשפחה ובהתאם לצרכים וליעדים הכלכליים שלכם בהווה ובעתיד.
    חשוב לשים לב ל:
    1. תשלומים נוספים כמו: שכ"ט עו"ד, שדרוגים, אגרות וכיו"ב.
    2. יעדים כלכליים עתידיים, חסכונות שצריכים להיפרע וכיו"ב.

    שלב רביעי:

    טופס טיולים:
    הצגת מסמכים כמו:
    – חוזה הרכישה
    – נסח טאבו
    – אישור העדר חובות לעירייה
    – תשריט (גרמושקה)
    – חוזה שכירות אם הנכס מושכר
    – טופס החתמת המוכרים
    – רישום המשכנתא בטאבו
    – יפוי כח נוטריוני
    – ביטוחי משכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה.בדירה חדשה: לאחר קבלת טופס 4.
    – רישום הנכס ברשם המשכונות
    – תשלום מס רכישה אם נדרש.
    – אישור ההלוואה (המשכנתא)
    קבלת המימון (המשכנתא) והמפתח לנכס.



  • תצלום תעודת זהות
  • 3 חודשים אחרונים של דפי עו"ש.
  • חשבונות ארנונה ומסים – אישור שכל החשבונות שולמו.
  • תעודת זהות בנקאית – האם תקין?
  • דו"ח יתרה לסילוק של כל ההלוואות.
  • אם הדירה חדשה – חוזה רכישה חתום מהקבלן.
  • דירה יד שנייה – חוזה רכישה חתום מהמוכר.
  • דירה יד שניה – נסח טאבו
  • דירה יד שניה – לבדוק שהנכס נקי מחובות ועיקולים.
  • האם יש מקורות הכנסה נוספים?
  1. מה יכולת ההחזר החודשית שלכם?
    נכון להיום הבנק מאשר החזר חודשי: 40% מימון מסך ההכנסות שלכם.
    מומלץ שההחזר החודשי לא יעבור את ה- 30% מסך ההכנסות שלכם.
  2. כמה הון עצמי יש לכם וכמה מימון בנקאי אתם צריכים?
  3. מה היחס בין המימון הבנקאי שאתם צריכים לשווי הנכס?
    נכון להיום, צריך מינימום של 25% הון עצמי על דירה ראשונה.
    כלומר מקסימום 75% מימון בנקאי.
  • בארץ ישנן 3 מדרגות קריטיות של אחוזי מימון למשכנתא.
    ככל שאחוזי המימון שאתם נוטלים מהבנק נמוכים יותר – כך הריבית תהיה טובה יותר.
    להלן מדרגות המימון (%) הקיימות:

  •  ️עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר שמקבלת את הריביות הטובות ביותר.

  • בין 45%-60% – זו הקבוצה הבינונית שמקבלת ריבית פחות טובה.

  • בין 60%-75% – זו הקבוצה כי פחות טובה והריביות יהיו יקרות יותר.

  1. שכ"ט עו"ד שנע בין 0.5%-1.5%
  2. עמלת פתיחת תיק: עמלה שמשלמים לבנק על עצם פתיחת תיק משכנתא.
    מדובר בכ- 0.25% מסכום ההלוואה.
  3. מס רכישה: נקבע עפ"י מדרגות מס שמתעדכנות מדי פעם.
  4. הערכת שמאי: ההערכה מתבצעת ע"י שמאי המוסכם על הבנק והעלות יכולה לנוע בין 350-1,200 ₪ – תלוי בשווי הנכס.
  5. יפוי כח נוטריוני: הרוכש ממנה עו"ד נוטריון ונותן לו יפוי כח לפעול בשמו בכל הנושאים המשפטיים הכרוכים ברישום הנכס בטאבו ובמשכנתא עצמה – נע בין 150-300 ₪ בערך.
  6. דמי תיווך: אם הנרכש נרכש ממתווך: לרוב בין 1-2% ממחיר הנכס.
  7. הפרשי מדד/שינויי שער: מדד תשומות הבנייה שעשוי לעלות מרגע חתימת החוזה ועד קבלת המפתח לדירה.
  8. עליות מעבר דירה/שיפוצים/תשתיות: חשוב לקחת אותם בחשבון.

הבנקים מאשרים בדרך כלל 40% מימון מההכנסה של בני הזוג.

סה"כ ההתחייבויות (החזר המשכנתא החודשי+החזרי הלוואות אחרות)
יהיו בין 30%-25% מההכנסה נטו של בני הזוג (הכנסה יציבה וקבועה-ממה שנכנס לבנק)

מדוע?
כדי להבטיח שהמשפחה תוכל להמשיך ולהתנהל מבחינה כלכלית בצורה קבועה, סדירה מבלי להיכנס לחובות מיותרים.

אילו סוגי משכנתאות יש?

1. משכנתא לרכישת נכס יחיד (דירה ראשונה או דירה יחידה).
2. מחיר למשתכן
3. מיחזור משכנתא
4. משכנתא הפוכה
5. משכנתא לכל מטרה
6. הלוואת זכאות


– הלוואה לרכישת דירה או בית
– בדרך כלל הבנק נותן עד 75% מערך הנכס.

אבל יש גם יוצאים מן הכלל:
– דירות ישנות, מקומה 3 ומעלה, ללא מעלית.
– ברכישת קרקע לבניית בית
– בבנייה קלה.

מה ההמלצה?
לבדוק תמיד בבנק מה ניתן לקבל, טרם רכישת הנכס.

– זכיתם ב"מחיר למשתכן"?

נפלא! מה זה אומר?

– שזכיתם בזכות לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק ובתנאי מימון (משכנתה) טובים יותר יחסית.
– שאתם לא מהווים צד לחוזה ולכן אין לכם את הזכות להביע התנגדות כלשהי לחוזה.
מה עושים?
הנה כמה המלצות ראשוניות:
1. תתארגנו יחד כקבוצה ותיקחו ייצוג של עו"ד שיעזור לכם להגיש יחד התנגדויות – יחד כקבוצה תוכלו להשפיע.
2. באותו אופן – תיקחו גם אדריכל/מהנדס מקצועי בתחום על מנת שיתן חוות דעת מקצועית על כשלים מקצועיים.
3. יש לכם זמן התארגנות מבחינה כלכלית ולכן כדאי לבדוק את מצב ההתנהלות הכלכלית שלכם בחשבון,
את נתוני האשראי שלכם, האם יש לכם החזרי חיוב, חריגות מהמסגרת ועוד בעיות שיכולים להביא
לבעיה בקבלת אישור עקרוני למשכנתה. (אישור שהבנק מקנה לכם לקבלת משכנתה – "אור ירוק" למשכנתה).
תקראו את הפרק על "חוק נתוני האשראי" הוא חשוב.

איך מחשבים את גובה המימון הבנקאי? האם זה באמת 90% ממחיר המכירה?

– גובה המימון המחושב הוא: 75% מהשווי האמיתי של הנכס (שווי הערכת שמאי), 
– אבל המינימום הנדרש זה 100,000 ש"ח או 10% ממחיר המכירה.
– התקרה שלפיה מחשבים את שווי הנכס היא עד: 1,800,000 ש"ח.
הכל כמובן בכפוף לתקינות נתוני האשראי שלכם וליכולת ההחזר החודשית .



 

מה זה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא היא לקיחת הלוואה חדשה, בתנאים חדשים
במקום ההלוואה הקיימת.
כשקיימים מספר מסלולים למשכנתא – כל מסלול הוא הלוואה בפני עצמה
ולכן ניתן גם להחליף כל מסלול (הלוואה) בהלוואה אחרת חדשה ובתנאים חדשים.

האם אפשר למחזר כל הזמן?

אפשר למחזר בכל זמן.
השאלה היא לא האם אפשר למחזר אלא,
האם כדאי למחזר את המשכנתא?

מתי כדאי למחזר את המשכנתא?
כדאי לערוך בדיקת כדאיות מחזור משכנתא
על מנת לדעת האם כדאי למחזר את המשכנתא.

בדיקת כדאיות מחזור משכנתא – היא ללא עלות!
כדי לדעת האם כדאי למחזר את המשכנתא
יש לבחון אחת מ- 3 האפשרויות:
א. לצמצם עלויות וריביות.
ב. להקטין את תקופת ההחזר: לפחות שנים.
ג. להפחית את התשלום החודשי.

מהי בדיקת כדאיות מחזור משכנתא?
בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא לא תלויה אך ורק בריבית, היא תלויה במשתנים רבים נוספים כמו: המצב הכלכלי שלכם בהווה בעתיד, תמהיל המשכנתא שלכם וכיו"ב.
לכן רצוי וכדאי לבדוק לפחות פעם ב- 5 שנים או כשהמצב הכלכלי שלכם משתנה או כשהריביות יורדות – האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא.
ניתן גם למחזר חלק מהמסלולים ולא את כל המשכנתא – במקרה וזה באותו הבנק. לעתים ניתן גם לקבל הצעות מבנקים אחרים ולבחון מחזור משכנתא בבנק אחר.
לכל אחת מהדרכים יתרונות וחסרונות.
מומלץ גם לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לכך.

– משכנתא שניתנת לבעלי דירה מעל גיל 60.
– אפשר לקחת משכנתא בגובה של 50% מערך הנכס.

הבנק מקבל את הכסף במצבים הבאים:
א. הלווה משלם לבנק את מה שהוא חייב.
ב. ברגע שהדירה נמכרת.
ג. ברגע שבעל הנכס נפטר.
יתרון: מאפשר לאנשים מבוגרים להשיג כספים.
חסרון: משכנתא בריבית גבוהה. פגיעה בירושה לילדים.

איפה ניתן לקבל "משכנתא הפוכה"?
"כלל משכנתאות"

מתי זה כדאי?
במידה ובני הזוג רוצים לעבור לדיור מוגן וצריכים סכום כסף כדי לחיות.

כמו בהלוואה מסחרית לכל מטרה , מקבלים הלוואה בתנאי בנק רגילים,
רק שבמשכנתא הבית משמש כבטוחה לבנק.

מה אחוז המימון שניתן לקבל במשכנתא לכל מטרה?
עד 50% משווי הנכס, במידה ואין משכנתא אחרת, או אם יש משכנתא
באחוז מימון נמוך מ- 50% – אז ניתן לקבל סכום המשלים ל- 50% משווי הנכס (הערכת שמאי).

  1. מהי הלוואת זכאות?

    הלוואה שניתנת ע"י המדינה, למי שנמצא על ידה זכאי לפי קריטריונים,
    נכון להיום: מי שצבר – 599 נקודות:
    – דירה ראשונה
    – זוגות צעירים
    – רווקים מעל גיל 30
    – ת.ז.
    – אישור לגבי מספר חודשי שירות בצה"ל/שירות לאומי
    – צילום ת.ז. של של האחים והאחיות של מגיש הבקשה
    – 70 ₪
    – הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא:

    דירה יד שנייה – אם טרם חלפה שנה ממועד החתימה על החוזה.
    דירה חדשה – טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.
    – סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה.
    – אין עמלת פירעון- אין קנס פירעון.
    – מסלול קבוע צמוד ל- 20-25 שנה.

    מה גובה הריבית בהלוואת זכאות?
    לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%.

    * ליישובים בנגב וקווי עימות זכים לתוקפת.
    * עדיפות לאומית א' ו-ב' – 4.5% תוספת ל- 20 שנה.

 

השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם

יצירת קשר